广州开始对公寓“下狠手”了。
本月，市规自局发布了一份有关“停止审批商务公寓等类住宅项目”的通知，明确将严遏变相改造“类住宅”建筑的行为。
官方明文禁止新建，广州的公寓是否很快将成为历史？
图源 南方房地产杂志
工程规划审批加严
原有项目不受影响
除了禁止新增公寓，通知里还有大篇幅内容说明接下来会“严格规划许可审查审批”。从项目建设工程规划的依据，到平面功能标注、设计形式、卫生间设置等，具体要求分得很细。
其中，文件着重强调了“平面功能标注不得出现‘公寓’‘卧室’‘客厅’等住宅类功能描述”，也“不能采用单元式或住宅套型设计形式”，可以说是在规划阶段就遏制了公寓建设的可能性。
文件内容截图
通知中还提到，已出让且规划审批通过的公寓等类住宅项目，依旧可以按照原来的规定继续办理后续的审批手续。也就是说，目前在售的公寓不受这份通知的影响，还是可以继续售卖。
文件内容截图
于是，许多项目就顺势以此作为卖点进行营销。据中房报报道，在这份通知流传出来后，不少在售公寓项目打出与“稀缺”相关的海报，也有销售人员向客户通知“重磅利好，公寓将成绝版，且买且珍惜”。
擦边产品硬伤难除
公寓限令步步收紧
为什么这次广州要从源头开始禁止新增公寓？
细究来看，“类住宅”毕竟不是住宅，商办类物业原本也不被允许用于居住，公寓更像是打着擦边球在挤占住宅市场的份额，一些公寓项目的低价也扰乱着一手市场。
虽然它在价格和购买门槛上占有不小的优势，但说起落户、学位、明火等问题，公寓的缺点依旧难以弥补，始终比不上正式的住宅。
最近几年，广州的公寓政策几经波折，这次的“严厉禁止”也不是横空出世，而是在以往政策的基础上加码。
2017年的“330新政”，被称作“广州史上最严限购政策”，当时政策规定，商服类物业的销售对象应当是法人，并且不能用来居住。那是对公寓市场的一次重大打击。
2018年解禁了“330新政”前的存量公寓，给公寓市场松了口气。
2019年“商改租”，广州的商服类项目再次得到盘活。
2020年广州公寓限购全面解禁，公寓市场逐渐恢复了活力。
直到2024年的现在，住宅市场压力骤增，广州再次给公寓下禁令，或许也是在通过间接减少供应的方式，缓解楼市供大于求的窘境。
去化周期超过两年
公寓末路任重道远
禁止新增公寓，无疑将会利好商品住宅和存量公寓。
但这并不意味着现有公寓已经开始“稀缺”。实际上，在过去一段时间里，广州的公寓市场同样冷清。
克而瑞数据显示，近三年广州公寓成交量逐年下滑，2023年仅成交9647套，是近五年来首个供求套数都不足万的一年。
成交量低，市场流通速度减慢，公寓产品的库存量也就居高不下。据克而瑞统计，截至上个月，广州公寓库存套数高达28155套，去化周期长达31个月。
回顾过去十三个月的数据可以看到，广州公寓的去化周期基本都在31个月以上，公寓市场的压力依然很大。
即使政策不再变动，公寓市场也还有很长一段路要走。
此前广州虽然禁止商服类物业作为居住使用，但在审批上偶尔会有松动。
然而这次发文表态，从源头上严格执行审批，引导商服类项目回归本质，防止其被变相改造为类住宅项目，各类用地“各司其职”，房地产市场才能更好地发展。
本文封面图：网易房产摄
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