代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
今天的广州地产界，有两个关注焦点。
第一，下午3点，天河区燕塘地块三摇号结果出炉，越秀地产以81.19亿总价夺得该宗地块！自此，在今年广州二轮集中供地中，越秀地产合计夺得3宗地块（含联合体），与保利发展、宝信地产拿地数量齐平！
第二，上午央行公布2022年7月20日贷款市场报价利率（LPR），显示1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，均与上月保持不变。
针对7月LPR与上月保持不变，业内猜测原因如下：
首先，7月15日，央行等额续做1000亿元1年期MLF，中标利率2.85％，保持不变。LPR利率与MLF挂钩，在MLF利率未做调整的背景下，7月LPR报价的定价基础没有发生变化。
其次，二季度以来，在供需有所失衡、存贷两端双重挤压下，银行净息差下行压力进一步加大，短期内LPR报价再次下调的动力不强。
第三，5月份5年期以上LPR下降15个基点，是自2019年LPR机制建立以来，5年期以上LPR调整幅度最大的一次。这项利好政策落地距今仅两个月，效果仍需时间来发酵。
01
广州各大银行最新房贷利率
银行之间竞争激烈，利率低者抢跑。
据克而瑞市场调研，随着信贷政策越发宽松，广州各大银行利率也明显下调加点，如今银行首套利率多在4.45-4.65%左右，二套则在5.05%左右。
上表可见，首套购房工商银行、中国银行、民生银行等不加点，普遍执行基础利率，部分银行则会视客户资质情况而判定是否加点；二套方面，各家银行的执行方式则较为统一，目前广州各大行普遍加点60bp，执行利率为5.05%。
购房者们关心的放款时间，目前来看，广州各大银行的房贷放款时间都相当友好，基本控制在一个月以内。速度较快的广发银行、民生银行甚至3天即可发放贷款。
02
广州最新新房供求情况
接下来，克而瑞为你展示最新的广州新房市场。
7月作为房地产交投淡季，加上年中冲刺节点刚落幕，广州各大楼盘开发商取证步伐稍稍放缓。
据克而瑞监测，7月前半月，广州商品住宅供应合计4829套，约为6月整月的45%。
供应主力来自东部两区，其中黄埔区由于大体量项目【万科黄埔新城】大量取证，上半月合计供应1340套；增城区供应1506套，首次取证的新盘仅有中新板块的【金地·云上】，其余则为项目加推。
从新房成交角度看，7月成交量对比上月缩减颇为明显。
据监测，7月上半月广州商品住宅合计网签成交2403套，成交量仅达到上月3成，同比缩减24%。
成交均价方面，7月上半月广州一手住宅网签均价为37197元/㎡，相较去年同期上涨了13%，涨幅可观。
03
各区房价及同比涨幅
从7月前半月广州11区的网签均价看，房价上涨的区域合计8个，下跌仅3个。
海珠区新房以88690元/㎡居首，同比上涨41%，亦是同比涨幅最明显的区域！
究其原因，则是该区域今年高端项目涌现，新房成交出现结构性变化。
譬如，去年同期海珠区单价8万/㎡及以上新房成交套数仅4套，占比10%。而今年7月前半月，海珠区该单价段新房网签合计52套，占比高达54%，其中还有27套来自10万/平及以上的项目。
越秀区虽然以69986元/㎡的房价位列第二，但该区域由于新房断供，网签均价及同比涨幅均不具有参考意义。
房价第三名的天河区，7月上半月录得网签均价68814元/㎡，同比下降17%。原因除部分项目补签拉低区域均价外，7月上半月相对价低的东圃板块两大项目热销（珠江花城、保利天汇），从而导致区域房价有所下降。
值得一提的是，增城7月前半月录得网签均价18633元/㎡，同比下跌幅度最大。当下增城楼市可谓惨淡，克而瑞监测到该区去年月度均价均在2万元/㎡以上，而今年月度均价则在1.8-1.9万之间徘徊，特价促销已经成为增城楼盘的常态。
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部分项目来访去化情况
紧接着，看看近三周广州新盘开盘去化情况。
克而瑞广佛小C
据小程序【克而瑞广佛小C】监测，2022年26周-2022年28周（6.27-7.17），广州全市合计有15个项目迎来开盘，平均去化率为23.13%。
热销项目方面，开盘当日去化高于20%的有万科黄埔新城、中建·凤榕台、中旅天辰府。
其中，去化表现最佳的万科黄埔新城首开推售1100套住宅，报价2.78-3.98万/㎡，首开认购467套，认购率达42.45%。
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广州11区最新房价及上车门槛
最后，克而瑞来盘一盘广州11区的最新房价及首套三成上车门槛。
目前，房价最高的海珠区新房套均价高达1297万元/套，亦是11区中唯一突破千万的区域，上车门槛跟着水涨船高，首套三成达到389万元，甚至可以顶增城区2套新房全款。
近郊的番禺区、黄埔区首套压力也不小，三成门槛在143万-145万。
相对而言，外围四区对刚需比较友好，首套三成均在百万以下，最低的从化区仅需要46万。
文章来源：克而瑞广佛区域
